مالیات بر معاملات املاک و مستغلات چیست؟

انواع مالیات نقل و انتقال املاک

مالیات نقل و انتقال املاک شامل سه نوع مالیات کلی است: مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)، مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز) و مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه. هر یک از این مالیات‌ها با نرخ‌ها و قوانین مختلفی محاسبه و پرداخت می‌شوند.

تعریف مالیات نقل و انتقال ملک

مالیات نقل و انتقال املاک، نوعی از مالیات مستقیم است که برای انتقال مالکیت املاک و مستغلات، اعم از خرید، فروش، وراثت، هبه، و انتقال دیگر اموال مشابه، اعمال می‌شود. این مالیات بر مبنای ارزش املاک و مستغلات مورد نقل و انتقال و یا مبلغ معامله صورت می‌گیرد و معمولاً به عهده فروشنده یا وارث املاک است. میزان مالیات نقل و انتقال املاک، برابر با ۵ درصد ارزش معامله است. این مالیات برای انواع مختلف املاک مانند مسکونی، تجاری، سرقفلی و نوساز محاسبه می‌شود.

رو ش محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

به طور کلی، مالیات نقل و انتقال املاک تجاری برابر با 5 درصد ارزش معاملاتی ملک است. اما اگر شما فقط حق واگذاری یا سرقفلی ملک را انتقال می‌دهید، مالیات شما 2 درصد مبلغ دریافتی از خریدار خواهد بود. ارزش معاملاتی ملک توسط کمسیون تقویم املاک تعیین می‌شود که از میانگین قیمت روز منطقه و عواملی مثل اسکلت، عمر بنا، کاربری و نوع مالکیت استفاده می‌کند.
برای محاسبه دقیق مالیات نقل و انتقال املاک تجاری، شما باید مدارک زیر را داشته باشید
• استعلام دفترخانه با ذکر نام خریدار؛
• کپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی و یا اجاری؛
• کپی گواهی شهرداری؛
• کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده؛
• کپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)؛
• کپی پروانه ساختمان و پایان کار؛
• نقشه و کروکی محل؛
• آدرس دقیق ملک.

رو ش محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی یکی از انواع مالیات مستقیم است که زمانی وضع می‌شود که شخصی املاک خود را در ایران واگذار می‌کند. این مالیات پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی و یا وجوه دریافتی اعمال می‌شود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی به این صورت است که فروشنده باید ۵ درصد از ارزش معامله ملک را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. ارزش معامله ملک توسط کمیسیون تقویم املاک با توجه به عواملی مانند موقعیت مکانی، عمر بنا، نوع مالکیت و کاربری تعیین می‌شود.
برای مثال، اگر شخصی یک ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومان را به مبلغ ۸۰۰ میلیون تومان به شرکت یا موسسه دولتی واگذار کند، باید مبلغ ۴۰ میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت کند.

نمونه روش محاسبه کردن مالیات نقل و انتقال املاک

میزان مالیات نقل و انتقال املاک، برابر با 5 درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک 4 میلیاردی را معامله کرده است، باید مبلغ 200 میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نماید.
ارزش معاملاتی ملک توسط کمسیون تقویم املاک تعیین می‌شود. کمسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را از طریق ضوابط زیر تعیین می‌کند
• معادل 2 درصد میانگین قیمت روز منطقه؛
• در نظر گرفتن عواملی مثل اسکلت، عمر بنا، کاربری و نوع مالکیت؛
• در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین.

روش محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

مالیات سرقفلی نوعی مالیات است که به هنگام انتقال حق واگذاری سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل که به سرقفلی معروف است، باید پرداخت شود.
نحوه محاسبه مالیات سرقفلی در سال 1400 بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم به شرح زیر است
• برای نقل و انتقال قطعی املاک بر حسب ارزش معاملاتی و به نرخ 5 درصد مالیات مشخص شده است؛
• برای انتقال حق واگذاری سرقفلی 2 درصد از وجه دریافتی به عنوان مالیات تعیین شده که از سوی مالک یا صاحب حق سرقفلی باید پرداخت شود.
برای مثال، اگر مالک یک ملک تجاری 100 میلیون تومان را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد و بخواهد آن را به دیگری انتقال دهد، باید 2 درصد از این مبلغ یعنی 2 میلیون تومان را به عنوان مالیات سرقفلی پرداخت کند.

مالیات بر ارث سر قفلی املاک

مالیات بر ارث سرقفلی املاک، مالیاتی است که برای حق دریافت شده از مغازه یا محل تجاری که به ورثه منتقل می‌شود، در نظر گرفته می‌شود. این مالیات بستگی به تاریخ فوت متوفی، ارزش روز سرقفلی، و طبقه وراث دارد. برای مشمولین قانون جدید (بعد از سال 95)، نرخ مالیات بر ارث سرقفلی به صورت ثابت 3%، 6% و 12% برای طبقه اول، دوم و سوم وراث است.
درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز مشمول مالیات است
بله، درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک نوساز مشمول مالیات بر درآمد است. نرخ مالیات بستگی به نوع سازنده (حقیقی یا حقوقی)، میزان درآمد، محل ساخت و ساز و سال صدور پروانه دارد. به طور کلی، نرخ مالیات بین 15 تا 25 درصد از سود سازنده از اولین فروش واحد مسکونی می باشد.

روش جدید محاسبه کردن مالیات بر ساخت و ساز

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم که در سال ۱۳۹۴ اصلاح شد، سازندگان مسکن باید مالیاتی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز پرداخت کنند. این مالیات بر اساس فرمولی محاسبه می‌شود که در آن سود سازنده برابر با تفاوت قیمت فروش و هزینه‌های ساخت و ساز و ارزش زمین است.
این فرمول فقط برای ساختمان‌هایی که از ابتدای سال ۱۳۹۵ پروانه ساخت آنها صادر شده است، اعمال می‌شود. همچنین ساختمان‌های ساخته شده در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و املاک موقوفه از پرداخت این مالیات معاف هستند.
از شما همراهان عزیز ممنونم که من را تا اینجای مقاله همراهی کردین.
میخواهم به مهم ترین سوالاتی که شما عزیزان از آکادمی دکتر مژگان مدحج پرسیدین پاسخ دهم.
1. مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
مالیات نقل و انتقال املاک، نوعی از مالیات مستقیم است که برای انتقال مالکیت املاک و مستغلات، اعم از خرید، فروش، وراثت، هبه، و انتقال دیگر اموال مشابه، اعمال می‌شود.
2. محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری چه روشی دارد؟
همانطور که در بالای مقاله توضیح دادم مالیات نقل و انتقال املاک تجاری برابر با 5 درصد ارزش معاملاتی ملک است. اما اگر شما فقط حق واگذاری یا سرقفلی ملک را انتقال می‌دهید، مالیات شما 2 درصد مبلغ دریافتی از خریدار خواهد بود.
3. برای محاسبه دقیق مالیات نقل و انتقال املاک تجاری چه مدارکی نیاز است؟
• استعلام دفترخانه با ذکر نام خریدار؛
• کپی اسناد مالکیت اعم از رسمی یا قراردادی و یا اجاری؛
• کپی گواهی شهرداری؛
• کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده؛
• کپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)؛
• کپی پروانه ساختمان و پایان کار؛
• نقشه و کروکی محل؛
• آدرس دقیق ملک.
4. مالیات بر ارث سر قفلی املاک یعنی چه؟
مالیات بر ارث سرقفلی املاک، مالیاتی است که برای حق دریافت شده از مغازه یا محل تجاری که به ورثه منتقل می‌شود، در نظر گرفته می‌شود.
5. کمسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را از چه طریقی ضوابط را تعیین می‌کند؟
• معادل 2 درصد میانگین قیمت روز منطقه؛
• در نظر گرفتن عواملی مثل اسکلت، عمر بنا، کاربری و نوع مالکیت؛
• در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین.