مالیات بر املاک یکی از انواع مالیات های مستقیم است که به درآمد ناشی از واگذاری، اجاره، یا فروش املاک واقع در ایران تعلق می گیرد. مالیات بر املاک بر اساس قوانین و مقررات سازمان امور مالیاتی محاسبه و پرداخت می شود.
انواع مالیات بر املاک عبارتند از
• مالیات بر درآمد اجاره: مالیاتی که بر اساس ۷۵ درصد از اجاره سالیانه ملک محاسبه می شود و با توجه به سقف معافیت و نرخ مالیاتی بین ۱۵ تا ۲۵ درصد پرداخت می شود؛
• مالیات بر نقل و انتقال: مالیاتی که بر اساس ۵ درصد از ارزش ملک در هنگام خرید و فروش، اجاره نامه یا معاوضه ملک پرداخت می شود؛
• مالیات بر درآمد ساخت و ساز و فروش: مالیاتی که بر اساس ۱۰ درصد از سود حاصل از ساخت و فروش ملک پرداخت می شود و تنها شامل ساختمان هایی می شود که پروانه ساخت آنها از سال ۹۵ به بعد صادر شده است؛
• مالیات بر املاک و مستغلات خالی از سکنه: مالیاتی که بر اساس ۱ تا ۴ در هزار از ارزش ملک برای واحدهای مسکونی خالی از سکنه که بیش از ۱۰ میلیون تومان ارزش دارند پرداخت می شود.
مالیات بر درآمد املاک یک نوع مالیات مستقیم است که از شخص حقیقی یا حقوقی که از اجاره دادن ملک خود درآمد دارد، دریافت می شود. برای محاسبه این مالیات، ابتدا باید درآمد اجاره املاک را تعیین کرد.
درآمد اجاره املاک عبارت است از کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها، استهلاک و تعهدات نسبت به مورد اجاره. سپس برای تعیین مالیات بر درآمد املاک، باید ضریب ۷۵% را به درآمد اجاره املاک اعمال کرد. در نهایت، برای محاسبه مالیات نهایی، باید نرخ مالیات را بر اساس جدول زیر به درآمد مشمول مالیات اعمال کرد
درآمد مشمول مالیات (ریال) نرخ مالیات
تا ۵۰۰ میلیون ۱۵%
بیش از ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد ۲۰%
بیش از یک میلیارد ۲۵%
برای مثال، اگر شخصی یک ملک را با قیمت اجاره ۱۰۰ میلیون ریال در ماه به اجاره داده باشد، درآمد اجاره املاک او در سال برابر ۱۲۰۰ میلیون ریال خواهد بود. پس از کسر ۲۵% بابت هزینه ها، استهلاک و تعهدات، درآمد مشمول مالیات برابر ۹۰۰ میلیون ریال خواهد شد. با اعمال ضریب ۷۵%، مالیات بر درآمد املاک برابر ۶۷۵ میلیون ریال خواهد شد.
با توجه به جدول فوق، نرخ مالیات برای این مبلغ ۱۵% خواهد بود. بنابراین، مالیات نهایی برابر ۱۰۱/۲۵ میلیون ریال خواهد بود.البته باید توجه داشت که برخی از املاک از معافیت های مالیاتی برخوردار هستند.
مالیات بر درآمد اجاره املاک، یکی از انواع مالیات بر درآمد است که به دو نوع مالیات اجاره دست اول و اجاره داری دست دوم تقسیم می شود. برخی از مواردی که از پرداخت مالیات بر اجاره معاف هستند عبارتند از
• معافیت زیر بنا، این نوع معافیت مخصوص املاکی است که متراژ کمتر از 150 متر در تهران و کمتر از 200 متر در شهرستان ها دارند؛
• معافیت خانوادگی، اگر یک واحد از ملک تان را به یکی از نزدیکان درجه یک مانند پدر، مادر، خواهر، برادر، همسر، فرزند، اجداد و افراد تحت تکفل خود بدهید، آن ملک معاف از پرداخت مالیات است؛
• معافیت اجاره پرداختی از اجاره دریافتی، این نوع معافیت برای شخص حقیقی که خودش در ملک دیگری اجاره نشین باشد و اجاره پرداختی او بیشتر از اجاره دریافتی از ملک خود باشد، قابل اعمال است.
مالیات نقل و انتقال ملک، یکی از انواع مالیات مستقیم است که زمانی وضع می شود که شخص حقیقی یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می کند. این مالیات پس از کسر معافیت های مقرر در قانون مالیات های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی و یا وجوه دریافتی اعمال می شود.
مالیات نقل و انتقال ملک، شامل سه نوع مالیات کلی است
• مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی): این مالیات زمانی اعمال می شود که شخصی حق واگذاری ملک خود را به فرد دیگری بفروشد. میزان این مالیات برای املاک تجاری دو درصد و برای املاک مسکونی یک درصد از ارزش معامله است؛
• مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز): این مالیات زمانی اعمال می شود که شخصی املاکی را بسازد و بفروشد. میزان این مالیات برای املاک تجاری ده درصد و برای املاک مسکونی پنج درصد از ارزش معامله است؛
• مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه: این مالیات زمانی اعمال می شود که شخصی برای انجام عملیات ساخت و ساز بر روی ملک خود، از مالکان دیگر رضایت بگیرد و در ازای آن وجهی دریافت کند. میزان این مالیات دو درصد از وجوه دریافتی است.
برای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک، می توانید از سامانه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک استفاده کنید. برای این کار، باید مدارک لازم را آماده کنید و مراحل ثبت نام و پرداخت را انجام دهید.
جرائم مالیاتی در رابطه با املاک شامل موارد زیر می شوند
• عدم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره از املاک: اگر شما از اجاره دادن ملک خود درآمد کسب کنید، باید این درآمد را در اظهارنامه مالیاتی خود اعلام کنید و مالیات مربوطه را پرداخت کنید. در غیر این صورت، مشمول جریمه ای معادل 2.5٪ مالیات به ازای هر ماه تاخیر خواهید شد؛
• عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی: اگر شما مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی باشید و این کار را در موعد مقرر انجام ندهید، مشمول جریمه ای معادل 10٪ مالیات برای اشخاص حقیقی و 30٪ مالیات برای اشخاص حقوقی و صاحبان مشاغل خواهید شد؛
• کتمان درآمد و هزینه های غیر واقعی: اگر شما درآمد خود را به صورت کامل و صحیح اعلام نکنید یا هزینه های غیر واقعی را در اظهارنامه بنویسید، مشمول جریمه ای معادل 10٪ مالیات برای اشخاص حقیقی و 30٪ مالیات برای اشخاص حقوقی و صاحبان مشاغل خواهید شد؛
• عدم پرداخت مالیات قطعی: اگر شما اظهارنامه مالیاتی را تحویل دهید و گواهی انحصار وراثت را دریافت کنید، ولی اقدامی برای پرداخت مالیات انجام ندهید، ممنوع الخروج میشوید، حساب هایتان مسدود می شود و باید درصدی از مبلغ مالیات را به‌عنوان جریمه پرداخت کنید.
برای تشکیل پرونده مستغلات، شما باید مدارک زیر را به اداره دارایی ارائه کنید
• کپی سند مالکیت یا بنچاق؛
• کپی پایان کار؛
• کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین؛
• کپی اسناد اجاری اعم از رسمی یا عادی؛
• کپی وکالتنامه وکیل (در صورت مراجعه وکیل)؛
• کپی صورت مجلس تفکیکی؛
• کپی گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن ملک).
این مدارک برای محاسبه مالیات بر درآمد از اجاره ملک لازم هستند. مالیات بر درآمد از اجاره ملک بر اساس قیمت روز اجاره ملک و نرخ مالیاتی مصوب قانون مالیات های مستقیم محاسبه می شود.
شما باید مراحل قانونی و اداری را طی کنید و مدارک لازم را تهیه کنید. برخی از مدارکی که برای انتقال سند ملک مورد نیاز است، عبارتند از
• اصل و کپی از کارت ملی و شناسنامه طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار)؛
• اصل و کپی سند مالکیت؛
• اصل و کپی بنچاق؛
• اصل و کپی وکالت نامه (در صورتی که یکی از طرفین قرارداد نتواند حضور داشته باشد)؛
• مبایعه نامه یا قولنامه (که شامل توافقات اولیه بین طرفین در مورد قیمت، زمان و شرایط معامله است).
این مدارک را باید به دفترخانه اسناد رسمی ببرید و پس از انجام مراحل مفاصا حساب، سند رسمی ملک را دریافت کنید.
خیلی از شما همراهان عزیز ممنونم که من را تا پایان مقاله همراهی کردین.
میخواهم به مهم ترین سوالاتی که شما از آکادمی دکتر مژگان مدحج پرسیدید پاسخ دهم.
1. مالیات بر املاک چیست؟
همانطور که در بالای مقاله توضیح دادم مالیات بر املاک یکی از انواع مالیات های مستقیم است که به درآمد ناشی از واگذاری، اجاره، یا فروش املاک واقع در ایران تعلق می گیرد.
2. مالیات نقل و انتقال ملک شامل چند نوع مالیات کلی است؟
• مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)؛
• مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)؛
• مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه.
3. انواع جرایم مالیاتی در رابطه با املاک را نام ببرید؟
• عدم پرداخت مالیات بر درآمد اجاره از املاک؛
• عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی؛
• کتمان درآمد و هزینه های غیر واقعی؛
• عدم پرداخت مالیات قطعی.
